“保交楼”之后怎么办
艾琳
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“保交楼”政策提出已满一周年，住建部日前披露了各地的“保交楼”工作进展：保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。
单就“保交楼”专项工作而言，这是一份令人满意的成绩单。现在关键还要看，“保交楼”后怎么办？
正常情况下，房企作为商品房建设和供应的责任主体，应当按时按质按量交房。恰恰是这个最基本的要求，也是最基本的市场规则，很多房企没有做到。为帮助企业挽回信用，也为了切实维护购房者权益，才出台了“保交楼”政策，给房企以特别的政策支持和帮助。对房企来说，自然应当用守信来回报。
从目前的情况看，在政府和银行层面上，“保交楼”工作做得不错，该到的资金都已到位，该给的政策也已给足。而从企业层面看，还没有完全达到预期效果，如专项贷款项目住房交付率只有60%多。此次专项贷款是为了让企业守住信用才专门发放的，专项借款项目住房交付率没有达到100%，说明这项工作还有改进的空间。
对此，地方政府应组织力量加强调查，到底是工程建设进度的问题，还是工作不负责任的问题，或者是资金被挪用了。如果是因为工程建设与资金到位有一个滞后期，那可以理解，但也不能滞后太多。如果是其他方面的原因，则应当按规定追究责任。
之所以要出台“保交楼”政策，主要就是因为房企没有按照与购房者的承诺，及时把商品房交到购房者手里。房企不能及时将商品房交到购房者手里，则与企业商品房销售不好、资金回笼不畅有着直接关系。如果销售环节不出现问题，绝大多数房企都应当能够正常运行。
现在，“保交楼”政策规定的一年期任务基本完成的情况下，紧接着需要做的，就是库存商品房的销售工作了。
对房企来说，“保交楼”主要解决的是已售停建或缓建的商品房，通过专项贷款支持，问题已经得到基本解决，购房者可以不再焦虑了。应当焦虑的是开发企业——完成了“保交楼”任务后，那些专项贷款如何偿还。“保交楼”政策非常明确，提供的是专项贷款，而不是专项拨款。既然是贷款，就需要偿还，且包括本息。偿还专项贷款的资金哪里来？当然是售房，亦即把手中的库存房销售掉，尽快回笼资金，偿还专项贷款和供应商欠款，以及发放员工工资，利用存量土地开工建设新项目，推动企业走出困境。
国家统计局数据显示，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。“一增一减”，显示了房地产市场销售状况并不好，市场仍然处于低迷状态，要想缓解房企的资金紧张矛盾，压力很大。
这其中，头部房企是最大的压力，也是市场中最大的风险源。中指研究院发布的数据显示，2023年上半年，TOP10房企销售额平均较上年增长6.0%，TOP11-30房企销售额平均较上年增长1.0%，TOP31-50房企销售额平均较上年下降6.4%，TOP51-100房企销售额平均同比下降9.6%。
总之，“保交楼”阶段性任务基本完成后，房企的工作不能满足于此，还应当追求“保销售”“保资金回笼”“保资金链不断”。只有这样，才能确保企业平稳运行。从目前的情况看，适当降价以促进销售和资金回笼，是房企走出困境的可行选择。
